一、问题的提出
    随着我国经济体制改革的不断深入，我国企业的构成已由国有企业一统天下的局面变成了民营企业、个体企业合占GDP50%以上，企业自主经营、自负盈亏的市场化经营理念已经深入到经济生活的各个层面。在我国房地产价格大范围、长期高速增长的情况下，越来越多的企业将闲置或暂时闲置资产出售或出租以保障股东权益最大化。这些被出售或出租的资产显然有别于以自用为主而持有的固定资产。为了方便报表使用者和潜在投资者了解企业固定资产的真实用途和分布，有必要规范这类非自用性质的房地产资产，将其从固定资产中剥离出来，单独列示。
   近年来，随着我国房地产价格的长期走高（以北京、上海、深圳为主要代表），导致使用历史成本计价的会计账面价值与现实市场的真实价值之间出现了巨大背离。如何真实反映企业的获利能力，正确体现企业价值成为会计计量工作中的迫切需要。
   在全球范围内愈演愈烈的投资并购热潮中，如何保护我国企业的现实利益，实现公平交易已成为我国企业重组并购过程中的现实需要。公允价值的引入可以对在企业并购、债务重组中房地产的定价提供有效的参照。

二、公允价值的基本认识
   财务会计在理论上始终存在一个基本问题：如何平衡会计信息的相关性和可靠性。账面价值侧重于解决会计信息的可靠性，而公允价值则强调解决会计信息的相关性。公允价值突破了传统会计采用历史成本计量只提供过去会计信息的局限性，对于投资者判断企业未来价值更具有决策相关性。新准则主要在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用了公允价值。公允价值的应用有利于夯实企业资产质量，充分揭示财务风险，正确衡量经营业绩，为会计信息使用人提供更有用的决策信息。
   如何理解公允价值，笔者认为，可以综合不同会计组织对公允价值的定义，来加深对其理解。GAAP（Generally Accepted Accounting Principles）中对公允价值的定义是：资产的公允价值是在非清算交易中，自愿交易的双方购买或销售一项资产的现时价值；负债的公允价值是在非清算交易中，自愿交易的双方发生或偿付一项债务的现时价值。IASC（International Accounting Standard Committee）认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。FASB（Financial Accounting Standard Board）认为，公允价值是双方在当前的交易（而不是被迫清算或销售）中，自愿购买（或承担）或出售（或清偿）一项资产（或负债）的金额。我国新准则对公允价值的定义是：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换和债务清偿的金额计量。

    在内容上，公允价值定义非常简单，它是资产交换或负债清偿的金额，但是这个金额是在许多限制和假定条件下取得的，正是这些限制和假定条件才使公允价值具有了特殊的内涵。
    一是持续经营假设，通过准则定义，可以推导出公允价值存在的隐含前提条件，即交易双方均是在正常运营（非强制、非清算）的情况下，由正常的商业考虑推动完成的。因为只有满足这个前提，才可能运用现值技术测算公允价值。
    二是公平交易、平等自愿，即指交易双方处于完全竞争市场环境中，交易过程中不涉及任何个人情面关系，不存在相互关联的关系。交易双方地位平等，从自身的商业利益考虑，在非强迫条件下自愿地完成交易。
    三是完全市场，所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。
    四是时间性，是指不论在使用市价还是现值估价技术确定公允价值时都是基于“当前的交易”的条件。公允价值是指定日期的特定时点上的价值。公允价值的定义还假设了销售合同的交换和完成是同步的，没有任何价格上的变化。如果交换和完成不是同步的，则熟悉情况的、自愿的当事人之间的公平交易中就很可能出现价格的变化。
    五是价值的估计性， 公允价值的突出特点是，在交易或事项尚未发生时对市场价值发生变化的资产和负债，进行以当前市场情况为依据的重新计量，有时在缺乏市场价格时还要应用现值技术。这种计量因为有各种条件的约束，在很多情况下不可能绝对的准确，只能是一个估计金额，即相对公允的价值。

三、投资性房地产的概述
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物，投资性房地产应当能够单独计量和出售（只有使用权的不能作为投资性房地产，也不符合公允价值计量的确认条件）。

（一）投资性房地产的确认
1 ． 属于投资性房地产的范围。
 （1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权；（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产；（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

2．不属于投资性房地产的范围。
 （1） 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产，视为企业的经营场所，确定为自用房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产；（2）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等；（3）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

（二）投资性房地产的计量
1．初始计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
2．后续计量。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（1）成本模式:成本减累积折旧及减值，类似于固定资产及无形资产的计量方法；（2）公允价值模式：不提取折旧，期末以公允价值计量，公允价值变动计入当期损益。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以采用公允价值计量模式。

（三）投资性房地产准则的国际比较
1．对投资性房地产定义与内容的比较。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之而持有的房地产。与国际会计准则相比少了融资租入、经营租入、转租而赚取租金的房地产，这是因为我国实务中房地产等不动产的融资租赁很少见，而经营性租入的房地产承租方不入账。为此，准则中没有将此类资产纳入投资性房地产的范围。但是，随着我国银行业资产证券化业务的不断发展及市场主体投融资方式的渐变，我国会计准则将与国际准则进一步趋同。
2．对投资性房地产确认和计量的比较。我国对投资性房地产的确认和计量的规定是，与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，该投资性房地产的成本能够可靠计量，并要求按照成本进行初始计量，这些与国际准则基本一致。就后续计量而言，我国规定对于投资性房地产企业只能选择一种计量模式，而国际会计准则规定选择公允价值模式的企业应按公允价值计量其全部投资性房地产。我国会计准则对采用公允价值计量提出了前提条件，即规定“在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的”，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而国际准则未强调使用公允价值的条件，要求所有企业为计量目的或为披露目的，确定投资性房地产的公允价值。在如何计量上，国际准则认为公允价值就是市场价值，它是资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。它是销售者能够合理取得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价格。这种估评不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格。公允价值模式下，存货或自用房地产转为投资性房地产时，我国准则规定增值计入“资本公积”，而损失计入“公允价值变动损益”，国际会计准则规定增值和损失都计入损益。
3．对投资性房地产披露要求的比较。我国要求披露投资性房地产的种类、金额和计量模式：采用成本模式的，披露折旧或摊销以及减值准备的计提情况；采用公允模式的，披露其确定的方法和依据以及公允价值变动对损益的影响等等。与国际会计准则相比，披露内容简化，减少了对公允价值计量下投资性房地产产生的收益和相应费用、投资性房地产变现能力限制、公允价值对评估师的依赖等披露要求。

四、投资性房地产公允价值计量模式的影响
我国会计准则对投资性物业一直采用“成本入账+折旧”的会计法，近几年来，在房地产资产大幅增值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对市场价值已明显低估。采用公允价值模式，这是会计准则改革的重大步骤，其对相关公司的利好主要体现在：
1．资产增值“显性化”。新准则将使投资性物业比重较大的公司净资产账面值得到较大提升，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债比率以及有形净值债务率（有形净值债务率=[负债总额/（股东权益-无形资产净值）]x100%），使企业呈现出较低的财务风险，给企业的融资带来了一定的有利条件，利于公司融资、并购和规模扩张。
2．利润水平的影响。由于将不再计提折旧，投资性物业出租业务的成本将大幅降低，毛利率和净利率会有明显提高。由于目前对房地产上市公司估值普遍采用RNAV与P/E相结合的估值方法，不少资产富余型公司由于过高的折旧和摊销导致净利润水平过低，其真实投资价值一直得不到市场的认同。采用公允价值模式后，这类公司的净利润水平将显著提升，有利于“资产重估增值”概念股价值的体现。
3．税收方面的影响。（1）对所得税的影响：由于公允价值变动损益被企业确认为利得，是利润的组成部分，但是在税法的计算过程中，这一部分并不作为所得税纳税额的基数，因此不影响当期所得税。同时，按照所得税资产负债表债务法，由于按公允价值计量的投资性房地产不计提折旧，而按照税法规定允许将折旧额税前抵扣，因此产生应纳税暂时性差异（市价上涨时）或可抵扣暂时性差异（市价下跌时）。由此也产生了递延所得税负债或递延所得税资产，这部分虽然不影响当期所得税，但是会影响所得税费用，进而影响净利润；（2）对房产税的影响：对房地产税的影响短期不必考虑，但长期存在不确定性。笔者对税收影响的总体判断是，短期内新会计准则（公允价值模式）的实行不会对相关公司造成实质性的税收支出影响，但从长期看，存在着不确定因素。
4．对现金流的影响。从投资性房地产的计量过程来看，它并没有对企业现金流产生影响，但是就像上面所说的，它能够改变企业的资本结构，从而在一定程度上改变了企业的融资行为以及相应的现金流。决定公司价值的应该是企业未来的现金净流入，公允价值计量并没有改变企业的价值，只是将企业的隐性价值显性化,从而更好地体现企业的核心盈利能力和真实的资产价值。在以资产负债表为线索的分析中，可以看出，公允价值计量在投资性房地产中的应用主要会影响到企业对外表现的盈利能力。
5．经营成果的影响。公允价值变动直接计入当期损益，增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩，将更多地受该物业市场价格变化的影响，有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。
6．计量模式选择的影响。若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司选择原有成本模式。但并不排除在提高再融资金额等其他利益驱动下，有些公司可能采取公允价值模式。例如，在再融资的背景下，公允价值模式可能会提高公司会计利润，从而有可能提高估值水平和再融资金额，如果这种情况出现，那么对老股东可能有利，对新股东则不利。

五、采用公允价值计量模式存在的问题
1．市场环境。公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行的，由于我国市场的现实情况，公允价值的准确获取仍然是一大挑战，可能导致公允价值无法真实确定。
2．管理者和会计人员素质。公允价值的引入，影响到多种会计要素在多种情况下的计量，从而产生了广泛的影响，识别其对会计报表的影响程度和范围对管理者和会计人员来说是一个严峻的挑战。会计人员素质的高低成为公允价值确定的又一个重要因素。
3．内部控制及外部监督。首先，对公允价值的评估是否公允缺乏专业的审定；另外，因缺乏外部审计的严格监督，影响了公允价值的准确取得和会计信息的真实性。
4．实际操作问题。由于资产公允价值不容易确定，目前投资性房地产采用公允价值模式计量，需要适度预计未来现金流量的现值来探求公允价值。在目前市场机制不健全、投资者主要以企业财务报表指标作为投资决策依据、公司内部治理结构尚不健全的情况下，不排除因受自身利益驱动的高级管理人员可能利用此进行利润调节和会计造假的情况。
5．计量的成本问题。公允价值计量属性是动态计量属性，对全部资产和负债运用公允价值计量就意味着每一个会计期间都要对全部资产和负债进行重新计量，除了需要专门的评估计量人员从事准确的确定资产和负债的公允价值工作外，还需要会计人员对资产和负债进行全面调整的账务处理，这就要增加资产评估成本、账务管理成本和监管成本。
六、结论
新会计准则第3号规定，对投资性房地产，企业可以采用公允价值计量，也可以仍然采用成本法计量，这种灵活性给企业是否采用公允价值提供了余地。综上所述，笔者认为，投资性房地产准则的应用，将有利于报表使用者认知企业持有房地产项目的目的。后续计量无论采用成本法还是公允价值模式对实际税负和现金流的影响差别不大，但采用公允价值模式对企业资本结构影响比较大，尤其是今年房地产价格暴涨的情况下，企业的净资产将有较大增幅，这对意图进行投融资运作的企业十分有利。成本法下其收益体现在最终处置时，对利润的一次性调节力度大，因而想象空间也大，有利于采用成本模式后续计量的地产公司股价炒作。公允价值模式下房地产项目的价值按会计期间分
阶段体现，盈利平滑化，便于对企业资产状况和盈利预期做出符合实际的中长期判断。

（中国长城工业总公司《投资性房地产准则研究——采用公允价值模式计量对投资性房地产的影响》课题组
  课题组负责人：赵立军
  课题组成员：王瑞青、丁丹、李劲、李凯）
（作者单位：中国长城工业总公司）