省总会计师协会举办
房地产开发企业财务沙龙
2005年11月12日，浙江省总会计师协会在新中大软件股份有限公司举办“房地产企业财务沙龙”，近40名来自我省各地房地产开发企业的总会计师、财务经理和部分会计师事务所负责人参加了沙龙活动。
协会王家俊会长主持了全天的活动。他说，近年来房地产发展很快，但在发展过程当中问题也比较多，要求房地产企业能够集中在一起交流经验，所以组织了这次活动。房地产企业生产周期比较长，一般总要二三年，三四年，甚至五六年，财会制度规定、税务政策规定的规范性，要比工业、商业企业差得多。因此就存在一个操作空间。操作得好，操作不好，对企业影响是很大的。会动脑子的，不会动脑子的；会用政策的，不会运用政策的，相差就比较大。他说，我们会员单位当中，可能会有四五十家房地产企业。在那么多的房地产企业中，有许多同志都有很好的经验，这些经验通过协会这个渠道，加以总结，加以推广，加以交流，使局部企业的经验，变成协会所有房地产企业大家共同的经验，变成共同的财富。通过这次会议，要建立一个协会范围之内的房地产企业沟通、交流的平台，促进大家共同发展，共同提高。
上海华浙外滩置业有限公司财务部经理程亚琴
房地产企业收入确认存在的困惑和改进建议
近儿年来，房价的快速增长，得到了社会的普遍关注。许多房地产企业从拿到土地到前期建筑方案的规划，然后到建筑工程的实施，到最后竣工验收，一般至少需要二到三年时间。因为牵涉的时间比较长，所以房地产企业的收入如何确认，对一个企业当年的经营成果有直接的影响。收入的问题在《企业会计准则》中有明确的规定，要同时符合四个条件时才能加以确认。《企业会计制度》对房地产收入也有很明确的规定。根据准则和制度的规定，房地产企业要经过对开发房产的综合验收，买主确认，交付钥匙，开出入户通知书，然后才可以结转收入。在结转收入中有几个困惑和大家一起研究一下。第一个问题，因为房地产企业贷款不是很乐观，开发商往往要想更多的办法使工程继续下去，首先要施工单位垫资，而且垫资的金额是非常巨大的，第二是因为银行监管比较严，有些单位有了资金，也不能用于这个项目，往往要拖欠。在这个过程当中，施工单位由于牵涉到税收问题，如果开发商钱没有付就开发票的话，他就要交税，所以他也不开发票。开发商收不到发票，应付账款上也不能挂，这样一来报表上开发成本这个科目往往反映不上去，也就不能如实反映工程的进展情况。第二个问题，也是和报表相关的，就是签订销售合同以后的财务处理问题。规范的做法是在签订销售合同以后，不管是一次付款的，分次付款的，还是银行按揭的，往往在收到款项时挂在预收账款上面。预收账款一挂，就有可能挂二到三年时间。销售得越多，形势越好，预收账款挂得越多，反映在报表上往往会造成流动负债增加，银行考核指标就会牵涉到流动比率问题，营运资金问题等。另外，预收账款中其实有一部分利润，如果不及时结转的话，外界包括银行，包括所有使用报表的部门，就不知道企业到底有多少利润。银行认为流动负债很高，一定要经过技术处理以后才知道利润有多少。现在很多企业一般采用预售制度，销售合同签订后，往往到交易中心去备案，一经备案合同一般是不可撤销的。现在开发商对预算成本有一个详细的计算，在这种情况下，是不是也能够象建造合同之类，用完工百分比法计算、确认成本，按预收成本的百分比来确认收入，和费用配比，结出当年的利润。这一做法也符合当前的税收体制。如，预收账款收到后，肯定要交营业税，还要带征所得税，相对是比较吻合一些。浙江浙联房产集团有限公司财务总监来兴扬从银行融资角度谈房地产开发费用会计处理房地产开发费用处理的问题，也是从银行的融资角度的。项目公司在开发前期没有实现销售的情况下，如果按现在的房地产项目公司处理办法，在报表上只有亏损而不可能反映利润的。近年以来，国家对房地产开发用地，主要的方式基本上是“公开挂牌、竞拍出让”，不象以前划拨或者协议出来。参拍对象也发生了很大变化，不单有房地产公司，也有不是房地产公司和其他组织、自然人。中标以后，这些公司或者个人，都是以建立项目公司的形式来开发项目，申领项目开发资质。
这与多项目并举开发的、滚动开发的这些传统的房地产企业相比，主要有这么几个区别：第一个，开发项目是单一的，项目结束后这个公司也没有了。第二个，项目公司的内部机构，其服务对象是唯一的，都是为这个项目服务，不存在和前期工程相关。他们的相同之处，一是开发周期比较长，一般要经过购地、前期规划设计、土建、设备、安装及内容配套设施建设、预售、竣工验收、办证过户等阶段；二是设入资金量大，除了要支付土地出让金、建设工程款等直接的成本费用，以后还要发生大量的融资利息和管理费用。房地产项目公司开发费用处理得恰当与否，不仅关系到会计报告能否真实地反映企业财务状况和经营成果，而且对房地产项目公司的对外融资影响重大。
当前，房地产项目开发公司开发费用会计处理，基本上参照传统的综合性房地产开发公司的处理方式。借款费用、利息，在开发期间因融资而产生的利息资本化，打到开发成本里去，待项目竣工验收并开始销售的时候，确认销售了，此时再按配比原则转到销售成本里去，同时停止资本化，以后发生的利息全部进入期间费用。第二，开发费用、管理费用。分两种情况，第一种是为开发房地产项目而发生的有关间接费用，包括现场管理的工资、福利费、折旧费、修理费等和工程密切相关的费用打到开发费用里去，其余的所谓的行政部门，包括办公室、综合部门，包括财务部门，这些费用按规定到期间费用里去。这样产生了几个问题：
一是与“收入与成本、费用配比”的会计原则不符合。配比原则要求企业在会计核算的时候，收入与成本应当配比。包括两个方面，一是因果配比，如将主营业务收入与主营业务成本相配比，第二个是时间上配比，将一定时期的收入与同时期的费用成本相配比。房地产项目公司与其他行业的区别主要特征是开发项目的唯一性。房地产项目公司在开发期间所投入的成本和费用，都是为了项目建成以后对外销售并获取收益而发生的，这些支出所发生的收益将在销售实现后的会计期间产生，如将开发期间的管理费用作为期间费用列支，使其与以后带来的经济利益的配比产生不合理的基础。
二是与“划分收益性支出与资本性支出”的原则也不相符合。根据会计核算确认和计量有关“划分收益性支出与资本性支出”的原则，应当将与当期收益相关的支出计入当期的损益；将与以后多个期间的收益相关的支出计入资产价值，作为资本性支出处理。前面讲到，房地产项目开发周期比较长，一般在一个会计年度以上，长一点的要三年，或五六年，而且项目公司内部所有部门都是围绕这一项目开展工作，因此房地产项目开发期间所发生的管理费用，应当全额作为资本性支出处理，列入“开发成本”。如果将房地产项目开发期间所发生的管理费用直接计入期间费用，作为收益性支出，这显然混淆了收益性支出与资本性支出的界限。
三是不符合“真实性”原则。“真实性”原则要求企业会计核算应当以实际发生的交易或事项为依据，如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。因此，如将房地产项目公司在开发期间所发生的管理费用直接列入期间费用，作为当期损益，显然歪曲了项目公司真实的财务状况，势必造成项目在开发期间“虚亏”、销售时“虚盈” 状况，不能真实地反映房地产项目公司的经营成果，有悖于会计信息的真实性。刚才程经理提到的在项目融资的时候，银行看报表比较多的，但是报表上负债那么大，而利润都亏的，首先考核三# 级、二# 级肯定是不相符的。银行有不同的处理方式，工商银行和交通银行、建行对这个问题处理也是不同的，有些允许报表是按政策办的，因为报表不光是对银行报，还对税务、工商都是有关的，银行贷款报表可能要搞一个说明：我这里的负债，正式的负债是个怎么样状况，其中预售房款有多少，预售房款预计成本有多少，可能产生多少利润，等于在表外搞一个说明。大部分银行这样处理比较妥当一点，如果报表体系改了以后，那大部分都要改了。这相当是技术处理，但能说明问题。
四是不利于项目公司向银行等金融机构进行项目融资。
我认为房地产项目公司开发费用的会计处理，是否这样比较妥当：房地产项目公司开发处理，说到底就是对房地产项目公司在开发经营活动中发生的开发费用如何进行确认、计量、记录和报告。关键是第一步，即确认，也就是将开发费用确认为资产项目，还是作为当期费用问题。
确认费用主要依据两条标准：一是按权责发生制来确认本期的费用；二是按划分收益性支出与资本性支出的标准来确认本期的费用。而这两条标准的核心是收入与成本配比原则。根据房地产项目公司运作的特殊性，应当将其在不同期间发生的开发费用分别进行会计处理：项目开发期间所发生的间接费用，包括项目融资利息以及项目部门所发生的费用支出，全部作为资本性支出，归集到“开发费用”，月末转入“开发成本”科目下的“开发间接费用 ”子目，待该项目竣工验收以后，达到可交付使用状态时，再将“开发成本”转到“开发产品”。二是项目竣工验收，达到可交付使用状态以后，所发生的间接费用全部作为期间费用处理，列入当期损益。这时管理部门发生的入 “管理费用”，融资利息包括融资费用，都作为“财务费用”，销售部门是为销售而发生的就作为“销售费用”。
浙江兴合会计师事务所有限公司主任何建军
对我国房地产开发商的融资和收入确认问题之我见
我国房地产开发市场本身处于初级阶段。如果从全球概念来看，房地产开发企业的准入门槛要比我们国内高得很多。首先从投资能力来讲，对自有资金的要求比我们现在国内企业要高得很多，这就出现财务指标不对了，我融资不行等问题，关键在于国内开发商的门槛订得偏低。第二个，就是盈利模式问题。正因为门槛比较低，开发商就需要大量的融资来开发，融资开发以后就急切地要回收资金，所以采用的盈利模式就是销售，而不是租赁。实际上房地产主流的盈利模式应该是租赁而不是销售，或者是分期付款销售。而分期收款销售或者租赁的盈利模式，这对我们房地产企业来讲要根本实现不了，资金链要断掉了。这二个毛病是自身的毛病，是自身的实力问题，而不是制度的毛病。
当然，外部环境也有问题。我们现在房地产公司的融资渠道，只能是去向银行借款，或者私底下搞拆借。而真正的房地产市场的融资模式，国外最流行的是搞债券。首先，搞开发如果资金不够，就将这个楼盘报给银行：我卖多少面积，多少价格，成本是多少。银行经过评估以后，认为是可行的，他可以给你代理发行债券。债券的期限就很长，和贷款的期限就不一样了。第二，消费者买房现在只能选择按揭，按揭的融资方式就停留在那里不动了，但是在国外这个按揭合同还可以抵押，再发行债券，可用金融衍生产品来解决融资问题。而我们的融资模式和方式、渠道都比较单一，只能找银行。接下来的一个问题是，银行评价房地产企业的几个指标，和其他企业都一样，千遍一律，三# 级都是一样的流动比率，速动比率，负债比率，这本身也是不符合实际的。这些问题都是客观存在的，单要靠财务去解决很麻烦，如刚才讲会计报表做完了，对银行这边要作些技术处理，那会计信息哪一个为准呢$ 银行也做了技术处理，算是给你通融了，实际上他也是违背制度。现在政府对开发商要求越来越高了，准入门槛啦，开发楼盘自有资金的要求啦，以后逐步还会提高。首先自身实力要增强。所以现在房地产行业就要面临洗牌的过程，实力强的还能留存下来，实力弱的，受方方面面的制约条件限制，特别是融资，以及税收这两个条件限制，以后很难再搞项目开发了。
接下来，金融体制改革，对房地产行业的评价指标、处理方式也会慢慢地细化或者灵活，融资渠道也会多样化。现在财务做一些技术处理，也不是务实的做法，要根本解决主要还是外部环境、开发商的自身实力以及政府的整个外部环境。刚才第二个问题讲到项目公司成本列支的问题。我注意到有一点，我们讲项目公司有一个特点，他是单一开发，为了这个项目开发而成立了项目公司，这里有一个问题就是成本核算，除了房地产行业，其他企业里面也有类似的情况，如船舶制造业、公路，还有一些重大的基础设施建设、电力设施，这些领域的施工企业也很差，但是他是一个企业滚动开发的，而我们是单独成立项目公司的。还有一个税务部门的处理方法给我们的启示，税务部门来考核这个项目最终所得税清算的活，他不是按年度的，年度清算只是前期的清算方法，最终是整个项目开发完了以后，收入、成本全部配比，算清楚以后到底要交多少税。会计上也是这样理解的，成立项目公司，本身是把整个项目的开发过程当一个项目来核算的。他的收入、成本本来就是配比的，为什么年度会出现虚盈或者虚亏#会计原则中有一个假设，就是会计分期。因为项目成立了，也要按年编报表，也会出现会计分期。开发商是滚动开发的，而项目公司就是一个项目，所以无需再要把这个费用以权责发生制去对应，因为本来就是权责发生制的，所有费用就是这个项目的，我觉得没有必要去查证。在所得税清算时，也是按整个项目单独来算的。说到融资，本身项目公司前期亏损，再去向银行考虑指标问题，所以我发表一下不同的观点，本来项目公司就不应该融资的，应该是开发商出面去融资的。
关于收入确认问题。有一个房地产公司，他房子也交了，钱也收了，四个要素都附合，财政部门认为应该确认收入了，但他并没有确认收入。我还是站在开发商这边，我觉得最大的不确认收入的理由是，我们一般会计准则中没有考虑到房地产销售的特点性，就是收入里边有很多是按揭的，按揭的时候习惯操作是和银行签了一个抵押协议，消费者向银行按揭买房，开发商又要承诺把开发产品作为按揭款偿还的附带条件，如果按揭人不按期支付按揭款，房子还要抵押给银行，不管产权证是开发商的，还是以后交给消费者。这样就有一个问题，在产权证办到消费者名下之前，开发商对这个开发产品还是有一定支配权的。从这一点来讲，对收入确认原则中的支配权还存在，所以这个收入在消费者买到房子做到产权证之前，或者在发票开出之前，还是不能做销售收入的。这是目前税务也好，会计系统也好，是没有认识到房地产开发商这个特性。而且按照准则来讲，他不确认收入的做法也是对的。但是实际操作往往忽略了这个问题。
浙江红石房地产开发有限公司财务总监 来 敏
对预提利润的会计处理、费用资本化和做好工程决算的体会
关于收入确认问题，谈谈自己的看法。去年杭州市也按15%利润率开征所得税，我去税务部门沟通：第一，这个账不会做；第二个，按15%成本利润率算出来后，我预交的营业税怎么处理#如何和会计报表配比#我不想把收入也减掉，把成本也减掉。这涉及到一个问题：在计算成本中，有好多人不给我发票，成本没有办法去减，如果按百分比来配比，收入四个亿，15%的利润搞上去，二个亿或者三个亿的成本出去，我又没有发票，没有二个亿的成本。我对他们说，我的方法是因为要提税，我就把15%的利润提出来，设了一个“预提利润”科目预提15%，在报表上作未分配利润，净资产值增加了。会计事务所说，不行。我说我不会做这笔账，税务局出了这个制度必须告诉我怎么做账，我只知道这笔税必须这么算出来。后来会计准则上也找不到，也只能这样。我所有的报表，不要做一个附表来说明，利润就出来了，财务报表和税务报表就配套上去了，财务报表上增加了一块利润，净资产也增加了，所得税也是增加了。最后要我把这块税放在“递延税款”里面，以后所得税清算再退回。结果，去年的审计、税务全过了，银行融资也过了。因为我利润也增加了，应收账款也没有动，成本也没有动，净资产是增加了。在收入方面我就是这么处理的。
还有一个是项目公司的费用问题。我们现在正好成立一个项目公司，总投资在&’ 个亿左右。我认为项目公司的会计处理、融资，或者税务处理，应该是在项目公司成立之前，就应该考虑到在成立以后账要怎么做，税要怎么做。所以当时去做这个项目时，我就要求给我几本房产证、土地证，我就会考虑到融资分期来做。现在有三本证，就可以分三个项目来融资。就可以按三个项目自有资金的比例套算，注册资金要多少，这是第一个，注册资金和自有资金。在这个上面要考虑到期间费用上会减少净资产，就会想到土地款必须是两个股东投下去的钱，可以增加净资产的。会计制度上对资本公积有一个说法，但没有很明确地说。我在后面项目上操作会考虑到在第二批、第三批注入土地款的时候，就会把他做到资本公积上去，我觉得这是股东最佳的投资，现在工商登记没有变更，这个钱只能放在资本公积上。在税收上，期间费用如果要资本化，财务方面我觉得也可以操作一下。在组建项目公司时候，第一，要知道当地有什么政策，第二个，我回过来的时候利润怎么拿回来，第三个，以后怎么去做融资的时候怎么去做融资，第四个，项目公司的费用和开发商之间费用如何是涨价，或是怎么样，我都列了一个计划。列好以后，就告诉去做的财务人员，再和当地的税务部门去沟通，我需要的东西向当地的区政府打报告。把这些工作做好了，再去注册这个公司。
关于工程决算问题，利用别的力量来做。竣工有竣工决算，我采用年审的方法。这个项目叫他做竣工决算，我讲好会让两家单位来做。第二家单位来做的时候，他的竣工决算结果和你有个比例，在3到5之间，就要扣除你的费用，在5上面到10之间应该扣多少。第二家公司，我付给的钱就是对第一家公司减下来的费用的多少。这样就利用别人来控制他的成本。
宁波银亿房地产开发公司副总会计师兼财务部经理俞镇
关于房地产企业财务预测中的工作体会
我们银亿房产公司成立11年来，总共开发了39个房产项目，遍布全国。我们的主要压力是董事会对财务人员的要求很高，主要是各个项目的成本利润预算，项目的成本利润分析。市场形势越严峻，财务人员的地位就越能提高，财务预测越重要。像我们这样的企业，一个房产公司有三十几个项目，财务预测的重点不是资金链，而是成本锁。现将财务预测中的八个方面的体会介绍如下：
一、瞬息万变的房地产市场，给财务测算工作带来了良好的机遇
每个房地产项目，几乎均是高风险、高收益的。开发某个项目的成功与失败，关系到整个企业的兴衰，甚至波及企业的生存。因此每个企业在开发之前总是慎之又慎，反复论证。房地产企业的各个职能部门从不同的角度提出意见，而财务部门的测算工作，变得十分重要，可以影响到财务部门在企业中的地位。这是从压力角度来看，换一个角度，企业的经营班子此时会十会重视财务测算报告，严峻的市场形势给财务人员作用的发挥提供了天然的舞台。
为什么房地产企业的经营班子目前会比任何时候更重视财务测算呢& 第一是房地产行业近年来已成为推动中国经济发展的三驾马车之一，国家给予了较大力度的支持，同时国家也担心房地产行业发展过快会影响社会稳定，影响经济运行秩序，因此许多出台的经济政策会自相矛盾，含糊其词。对经济政策的研究，财务人员得天独厚。第二是由于各地经济发展的不平衡性，地方政府往往会出台一些与中央政府不十分吻合的经济政策或补充规定，来鼓励房地产行业，而房地产开发周期又长达二至三年，这些经济政策对企业的收益与支出有密切关系。第三，目前房地产行业还处于冰冻期，或处于冰冻正在融化的阶段，对此时的资金链牢固程度，财务人员比较有发言权。第四，随着异地开发热的升起，“你中有我，我中有你”的开发现象越演越烈。例如我公司在宁波外滩开发的“外滩花园” 楼盘旁，就有杭州同方房地产公司开发的“同方杰座”楼盘，比拼品牌、价格、成本、质量，需要的是事先有一份高质量的财务测算报告。因此可以说，对财务人员而言，这个需求，可以乐观地看成是一个难得的机遇。
二、三年左右的房地产开发周期，决定了财务测算工作必须做到两个结合
从房地产项目的可行性研究报告开始，到项目工程决算结束，一般要经过三年左右时间。在此期间销售收入和成本的变数较多，作为财务测算报告，要尽可能考虑到这些变数，因此财务测算工作必须做到两个结合。
1.应密切结合未来三年房地产市场变化财务测算工作必须密切结合未来三年房地产市场变化。如，从销售角度来讲，2005年住宅产品市场销售大多数较为困难，而办公楼市场相对畅销，价位也比同地域的住宅要高一些。但这不能作为新开发项目的财务测算依据，因为今年测算的楼盘，将在明年开盘，明年的办公房市场远远没有今年红火，其原因是明年开盘的办公楼特别多，这可从政府网站查询到。供应远超过需求，价格必将有较大的下滑。从成本角度来讲，拆迁费用、人民防空配套费用、车库车位配套的增加，使成本不可抗拒地上升，明年的开发成本费用也就自然地水涨船高的了。
2.应密切结合本企业的经营风格
财务测算工作必须密切结合本企业的经营风格。众所周知，房地产行业的成本和销价是脱节的，每个企业以追求利润最大化为目的，定价不受成本制约。定价方法可分为以下三种：一是短平快销售法，一般适用于项目性房产公司，或后备土地较多的公司，其定价目标以快速销售、快速回笼资金为原则，确定的销价往往低于市场价一定的幅度。二是最大收益法，一般适用于综合性房产公司，并且不急于开发下一个项目，不急于回笼资金，其定价的目标是高品质、高售价，给股东最大的回报，销价高于市场价一定的幅度。三是资金收益兼顾法，介于上述二者之间。基于上述三种定价方法，测算销售收入时要有多个可选择的方案，并同资金链和财务费用结合起来。
例如，我公司财务部在测算“上东国际”办公房中，对销售价格提出了均价分别为7100元、7600元、7900元的 A、B、C三种方案。在采纳了A方案后，在开盘当月即获40%的销售签约率，回收现金上亿元，用节约财务费用来弥补销售折扣，同时又最大可能地减少机会成本。
三、为使财务测算工作更具实效，应注意五个问
题
1.采用滚动式测算的方法
由于房地产项目开发周期长（2-3年、成本高(亿以上)、变数大(政策性和市场因素)，财务测算工作完成后，必须定期作修改补充，否则其财务测算与实际结果会相差惊人。这里举两个例子：一是我公司开发“时代华庭”住宅房，2003年财务测算时，拆迁费用为2300万元，可是到2004年5月，国家颁布了新的拆迁法，按照新法拆迁费用改为5200万元，数据相差巨大。又如我主审过我公司一份工程预决算，按工程蓝图完成，工程费用为970万元，但工程修改联系单全额为6500万元， 占原图纸的67%。如果不采取滚动调整，随时跟踪，财务测算报告可能起不到较好的作用。
2.采用对比分析的方法
在财务测算过程中，由于某个项目的特殊性，无法同历史成本作比较。为了使成本控制具有对比性，一般采用如下作参照对比物：一是同近邻楼盘比较。近邻按盘在土地、配套费用、建造风格上比较接近，在销价、成本上具有一定的类同性。二是平均水平比较法。宁波市楼盘在建筑安装费用上有一定的相似性，只取其建筑费用作比较。三是先进企业比较法。一般的房产企业都愿意同万科集团作各方面比较，以找准差距。
3.财务测算要抓住企业的经营瓶颈
房地产企业财务测算要抓住企业的经营瓶颈。一般而言，项目性房产公司重点是资金链，综合性房产公司重点是成本锁。项目性房产公司首要考虑的是生存问题，资金流量的安排成为重中之重，如何使资金链不断，使财务费用低些，必须有重点的测算分析。综合性房产公司，其资金链由于工程项目连续不断，银行、施工单位、客户在每个工程的各阶段会提供一定的资金，因此更关心严格的成本控制。
4.对可控费用详尽展开分析
在房地产成本测算中，土地等费用应视为固定成本，工程费用应视为可控费用，也是我们财务部门成本测算和控制的关键。对此，财务部门应会同设计部门、工程部门、预算部门等反复论证，逐一核定。工程费用又可分为前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套工程费等。
5.财务测算同分析考核结合起来
财务测算的结果通过分析和考核来检验。分析，就是利用每季每月的经济活动分析报告，把实际执行的情况列出数据对比表来一一对照。考核，就是项目结束时，对工程项目部实行绩效挂钩。我公司目前强调对每一工程项目都应有详尽的归入档案的工程总结，经济指标的对比作为重要内容也包括在内。考核结果并不是扣奖多少加奖多少，因为房地产企业的年终奖金是以“红包”形式发放的，透明度相对不大，所以财务部门可充分发挥经济活动分析、项目总结中的财务指标对比分析，向公司经营班子分析说明指标升降的原因，来达到提高管理水平的目的。
杭州市房屋建设开发公司副总会计师、浙江省房地产开发会计学会会长赵丽华
提高自身素质，加强项目整体管理，妥善解决开发企业的财务问题
我省房地产会计的研究学术讨论还是比较广泛，尤其是地域性的，如杭州地区、温州地区、宁波地区等活动都搞得比较好的。在实践当中碰到的一些实际问题，尤其在“国八条”以后，去年下半年开始到今年正式“国八条” 出台，整个房地产的形势非常严竣。大家谈到的融资问题，项目公司开发问题等等，都是很实在的问题。在座的都是财务领导，关键在于管理，提高我们自身的素质，提高我们自身的能力。管理是整个对公司、对项目的全方位的管理。对方方面面的政策财务都要看到，不光是客户上的政策，要随时关注，随时去研究，而对实体开发、土地政策、融资政策，方方面面的，包括招投标政策，每年都在变，不定期地有新的政策出台，都要去掌握，都要去研究，因为这涉及到财务需要考虑的问题。成本控制，成本锁定，尤其对项目公司，一个是成本转移，一个是利润转移的渠道，同时也是对新型的产物怎么去控制它，怎么去处理它，很重要。要提高财务自身的潜力，要靠自己做出来，要靠自己把握政策上面去反映出来的。
建设项目必须提前介入，不光是土地证要分开。今年杭州市政府对杭州市土管局提了一个要求，要解决三个问题，第一个问题，是允许土地分证问题。土地分证是不允许的，严格来说一个合同就是一本土地证。一般来说，在银行融资时一本土地证一个国有银行最高贷款额是二个亿，如果这块土地拿到是八个亿，打七折是5.6个亿，但是一个银行最高是二个亿，第二个银行是第二贷款人，一般来说是不肯做的。所以要求土地分证，就是一本土地证拿到70%的贷款额度，额度就可以拿足了。第二个，对开发商有什么困难，要支持，走下去。第三个，在推出去的时候，在土地方面的其他方方面面，要听听开发商的意见，要为他们服务。
“国八条”来了以后，媒体往往是站在消费者的角度上，一度把房价讲得一塌糊涂。实际上房地产不是一塌糊涂。国务院也好，财政也好，国家也好，都不希望房地产走下坡的，而要保持在一个水平上面，保持在一定的稳定的价格上面。要冷静地看这个问题，我们自己不能乱了阵，这很重要。所以在做项目公司的时候，财务必须考虑方方面面的问题，提出来，做可行性分析，不光是财务融资的分析，而是对整个项目的可行性分析。这里要提醒大家要考虑资金成本问题。一个是原来的开发商自己承担，因为是长期投资的一块，不能放到其他成本里面去；另外一个用借款给他的方式，因为是关联企业，问题是超过50%不能进成本。现在最通用的办法是通过银行委托贷款，通过银行贷给项目公司，贷款利息可以进到10%(年息)，利息合法化了。实际上在操作过程中，土地款付完以后，后面的事情都是一马平川的了。不管怎么开盘，收很少的钱，前期开发基本上钱已经够了。刚才讲到项目公司成本分摊问题，都无所谓，都可以进去，不直接进到开发间接费也可以，可以放到待摊费用里面，挂一年二年无所谓。如果项目要清算的话，是按整个项目来清算。
在操作过程中，不光是前期项目怎么操作法的可行性分析，同时要税务筹划的可行性分析。现在整个要和资金联贯起来，一般预售房先挂起来，我提醒大家，挂的时候预售证要分证，不要一张证。预售证分开来一幢一幢卖，这一幢先推出来，五十套房子的平均价、预售价，不会影响到后面。如果整个小区一下拿出来，一张证的话，对客户，对开发商都是一种压力，这在销售上也是一个策略。所以其他部门没有想到的东西，财务首先要想到，为我的融资，为我的价格，为我的利润，我首先要考虑这些问题，这很要紧。
一般来说，项目公司也好，滚动开发公司也好，税都是滞后的。实际上交付以后，如果三个月不开发票，消费者可以告你，要付违约金，很厉害的，包括银行按揭贷款，必须三个月给你办妥三证。交付三个月后不开发票不能办证，开发商要赔，合同上有的，全国统一的合同。银行也必须在三个月以后给客户去办产权证，否则拿什么抵押 + 没有东西好抵押，是空的。在20-30%首付款已经付好了后，如果不继续付的话，他这个房子&’(肯定值，对银行，对开发商来说没有风险。开发商在做完产权证以前，和银行签合同的时候就签好了，在产权证三证做完以前有责任，做完以后，我不担保，但可以回购。所以就是三个月的时间差。所以我们宁可销售计划，开发票的时间要和整个融资，整个资金面一定要密切的结合，这很要紧。
现在的财务人员，算账、记账叫小年青去做行了。你要考虑的是整个管理，把这个项目从头到尾要考虑到，要介入进去，要不断提出新的问题提供给领导，要他去决策，不要直接去和部门协调，矛盾很大，很难抓的。至于老总听不听，愿不愿意这么执行，就要看结果了。
温州侨房开发有限公司财务经理许树海
《公司法》修改对项目公司的影响这次《公司法》修订取消了对外投资50%的限额，货币资金只要达到30%就可以，这给了我们筹划的空间。在取消限额以后，就可以用实物进行投资，价值评估带来一个操作的空间。还有一个，对土地增值税的影响很大，因为原来规定土地增值税在实物投资时这部分是暂免的。在销售时就可以这样操作，例如我在开发写字楼或者酒店，可以先成立一家公司，全部将存货投进去，增值税是免掉了，然后再以股权转让方式转出去，这就是这次修改积极的意义，给税务筹划一个空间。但是对项目公司的管理，《公司法》修订又给我们一个限制。公司法人人格的核定，母公司、控股公司、子公司不能有所混同。原来母公司控股子公司很多时候是采用直接控制的方式，集中式的，资金、人员等都混同起来。假如现在仍然采用这种财务管理方式的话，要是子公司出现债务负担，母公司要承担连带责任，否定了子公司有限责任的制度。根据上海市一些高级人才判定来看，要注意，一是账户千万不要混同，还有一个是资产不能混同，人员不能混同。这就是以后在管理的时候，达到实质上控制，形式上不能控制。不要母公司直接委派一个人去子公司担任什么职务，否则以后如果出现纠纷的话，都可能留下一个证据。另外，制度制订的时候要注意，不要直接订下来，因为这都会给人一个把柄。
房产证三个月的问题，这有一个前提。如果当时没有约定的话，那么三个月后房产证要放出来；如果当时有个约定，四个月，五个月，那就从约定。三个月是最短的期限，没有规定的时候是三个月。
融资问题。目前从法律角度来讲，房地产企业有两种抵押，一种是按揭，还有一种是在建工程的抵押，但操作起来很难。当房地产项目出现纠纷的时候，银行拿到的在建工程抵押是排在第三位的，前面还有二个是优先受偿的。一个是客户买房者，如果买房者购房款交完的话，当房产出现纠纷时，虽然开发商将土地证、土地使用权全部抵押出来了，但住户第一，已经取得了优先权，不管怎样，房子属于客户的。第二个工程款，如果房子没有卖掉的话，施工单位也优先受偿。第三才轮到抵押问题。所以这个问题可以操作，但是有一定难度。
浙江天平会计师事务所有限公司 丁天方
项目公司期间费用的成本处理
对于项目公司期间费用的成本如何处理问题，我们的做法是，一个是我们对项目公司的成本管理，按企业的开办期来理解。因为企业的开办期，工业企业是到能够生产合格产品，能够独立销售的时候，这个期间就是开办期。如果把这句话引伸到房地产开发企业来讲，我认为项目公司的开发期应该是，从土地买进到房屋竣工以后交付使用这段时间。开始销售以前的这部分费用可以把它挂起来，挂到“递延资产”。如果房子卖了五年，就可以用五年以后的利润来弥补，交付使用以后的费用可以进到财务费用。
杭州开元房地产集团有限公司总会计师 朱再忠
房地产开发成本管理体系构建的探讨加强房地产开发成本管理，已经成了房地产企业实现规模化发展需要解决的首要问题。成本管理体系构建必须遵循全员参与、全面预算和全过程管理的“三全”基本思想；成本管理体系必须做到“责权明确，有据可依”，以岗位负责制作为成本管理的基本组织保障；建立以目标指标体系为核心内容的目标成本管理系统，以促进成本管理工作的开展；抓好项目开发过程管理，建立动态成本管理体系，并建立成本管理的保障性措施。只有这样，才能使房地产企业的成本管理再上一个新台阶。(全文另发)
野风房地产公司程梦根就财务参与定价问题作了发言。新中大软件股份有限公司研发中心产品经理徐观潮作了 “房地产投资建设电子商务解决方案”的介绍，受到大家的欢迎。
王会长对会议作了简要小结，并提出，目前我省房地产企业有四五十家，要建立一个联系渠道、联系的平台，以便今后更广泛地进行交流。
